En copropriété, les dégâts des eaux sont monnaie courante. Pour éviter les échanges sans fin entre compagnies, la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) fixe des règles simples et efficaces lorsque le sinistre reste modeste, c’est-à-dire inférieur à 5 000 € HT. Objectif : un seul assureur gestionnaire, une indemnisation plus rapide et moins de frictions entre voisins comme entre assureurs.
Convention IRSI et dégâts des eaux : définition, seuils et éligibilité
Mise en place en 2018 par les assureurs avec l’appui de la Fédération Française de l’Assurance, la convention s’applique aux sinistres matériels survenus dans des immeubles d’habitation (copropriété ou non), dès lors que deux entités assurées au moins sont impliquées (par exemple deux logements) et que les assureurs concernés adhèrent à l’IRSI. Elle vise surtout les dégâts des eaux et, à la marge, certains incendies de faible ampleur.
Seuils IRSI : 1 600 € HT et 5 000 € HT, à quoi servent-ils ?
- Tranche 1 – sinistres < 1 600 € HT (dommages matériels + frais afférents) : gestion simplifiée, sans expertise obligatoire et sans recours entre assureurs.
- Tranche 2 – sinistres entre 1 600 € HT et 5 000 € HT : expertise « pour compte commun » et répartition selon les règles IRSI.
À noter : lorsqu’il ne s’agit que de biens mobiliers, un plafond spécifique de 1 600 € HT s’applique.
Désignation de l’assureur gestionnaire : qui pilote le dossier ?
- Local occupé par le propriétaire : l’assureur habitation du propriétaire gère.
- Location vide : l’assureur habitation du locataire devient gestionnaire.
- Location meublée (courte ou longue durée) ou logement vacant : l’assureur PNO (propriétaire non occupant) pilote.
- Parties communes : l’assureur multirisque immeuble (celui du syndic) coordonne.
Procédure IRSI pas à pas et délais d’indemnisation
- Déclarer le sinistre à son assureur dans les 5 jours ouvrés et décrire précisément les dommages.
- Intervenir rapidement pour stopper la fuite (plombier, arrêt d’eau). En cas d’urgence, voir les bons réflexes ici : urgence de plomberie.
- Transmettre photos, constats, devis. L’expertise est facultative sous 1 600 € HT, exigée au-delà.
- Indemnisation par l’assureur gestionnaire, puis éventuels recours inter-assureurs selon l’IRSI.
| Type de sinistre | Montant | Gestion | Expertise |
|---|---|---|---|
| Dommages matériels simples | < 1 600 € HT | Par l’assureur gestionnaire | Non obligatoire |
| Dommages matériels plus complexes | 1 600 à 5 000 € HT | Gestion + répartition selon IRSI | Obligatoire |
Qui indemnise selon la tranche ?
| Tranche | Payeur principal | Particularités |
|---|---|---|
| < 1 600 € HT | Assureur gestionnaire | Pas de recours. Si gestionnaire = PNO ou immeuble, le contenu de l’occupant reste indemnisé par son MRH. |
| 1 600 – 5 000 € HT | Assureur des biens sinistrés (propriétaire ou immeuble) | Expertise pour compte commun, répartition convenue entre assureurs. |
Avantages, limites et exclusions de la convention IRSI
- Atouts : démarches simplifiées, un interlocuteur unique, des délais parfois divisés par deux ou trois, moins de conflits entre voisins.
- Limites : plafonds stricts (1 600 € et 5 000 € HT), inapplicable aux dommages corporels ou aux désordres structurels majeurs, nécessité que plusieurs entités assurées soient concernées.
Exclusions fréquentes (même si les conditions générales sont par ailleurs remplies) : infiltrations par façade, condensation/humidité sans lien avec un dégât des eaux, eaux de ruissellement, dommages de toiture dus aux tempêtes, grêle, neige, fuites sur canalisations enterrées au-delà de l’aplomb de l’immeuble, phénomènes naturels (foudre, etc.) ou technologiques. En cas de sinistre tempête, pensez à protéger l’ouvrage en attendant l’expert : bâchage de toiture après tempête.
Important : l’humidité chronique due à un manque d’aération (responsabilité potentielle de l’occupant) est généralement hors garantie. Pour limiter les dégâts sanitaires, adoptez les bons réflexes sur les textiles : matelas et moisissure.
Recherche de fuite et remise en état : qui fait quoi ?
Chaque occupant doit agir sans délai pour arrêter la fuite (couper l’eau, faire intervenir un professionnel). Les frais d’intervention sont en principe avancés par l’occupant, mais les dommages causés par la recherche de fuite (par exemple ouvrir une cloison) entrent dans le champ IRSI. Si la source n’est pas identifiée, l’assureur gestionnaire organise et prend en charge la recherche. Pour accélérer la remise en état, des prestataires spécialisés peuvent intervenir : nettoyage après dégâts des eaux.
Face à un sinistre, la rapidité d’intervention est un facteur clé pour limiter les dommages. C’est ici qu’intervient Keliam Bat, une entreprise spécialisée dans la rénovation et l’entretien de bâtiment, reconnue pour son expertise technique et son accompagnement des sinistrés.
Cas pratiques et prévention en copropriété
- Cas 1 (2 300 € HT) : fuite de douche au 3ᵉ, plafonds abîmés au 2ᵉ. L’assureur de l’occupant du 3ᵉ gère le dossier, missionne l’expert et indemnise. Dossier soldé en trois semaines.
- Cas 2 (1 400 € HT) : infiltration chez le voisin du dessous après une fuite ponctuelle. En Tranche 1, l’assureur gestionnaire indemnise sans recours, traitement en dix jours.
Une fois les responsabilités établies par la convention, la phase de remise en état commence. Pour garantir une rénovation durable, il est conseillé de confier les travaux de réparation après dégâts des eaux à une équipe capable de traiter aussi bien l’origine de la fuite que les finitions esthétiques.
Pour prévenir les sinistres récurrents, entretenez les évacuations et les toitures. Un réseau de gouttières bien tenu réduit le risque d’infiltrations latérales (la plupart du temps hors IRSI), ce qui est bien expliqué dans cet article : prolonger la durée de vie de vos gouttières.